Le règlement de copropriété : peut-on le modifier et dans quelles conditions

Le règlement de copropriété est le document fondateur qui organise la vie de l’immeuble. Il fixe les droits et les obligations de chaque copropriétaire, définit les parties communes et privatives, et établit les règles de fonctionnement. Mais ce document est-il gravé dans le marbre ? En tant qu’avocate en droit de la copropriété à Strasbourg, je vous explique dans quelles conditions il peut être modifié.

Le contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Il contient la description de l’immeuble, la répartition des lots entre les copropriétaires, la destination de chaque partie de l’immeuble, et les règles de jouissance des parties communes et privatives.

Il fixe également la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires, selon des critères de proportionnalité définis par la loi. Cette répartition est souvent source de litiges lorsqu’elle n’a pas été correctement établie à l’origine.

Les cas de modification du règlement

La mise en conformité légale

Le règlement de copropriété doit être conforme aux dispositions légales en vigueur. Lorsque la loi évolue, certaines clauses peuvent devenir illégales et doivent être supprimées. C’est le cas des clauses discriminatoires ou des clauses interdisant la location meublée, qui ont été jugées contraires à la loi.

L’adaptation aux besoins de la copropriété

La modification peut être nécessaire pour adapter le règlement aux évolutions de l’immeuble : changement de destination d’un lot, création de nouvelles parties communes, modification de la répartition des charges après des travaux de copropriété.

Les règles de majorité applicables

La majorité simple (article 24)

Certaines modifications mineures du règlement peuvent être adoptées à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés. C’est le cas de la mise en conformité du règlement avec les dispositions légales.

La double majorité (article 26)

La modification des règles de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes nécessite la double majorité, soit la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C’est une majorité exigeante qui nécessite une préparation rigoureuse de l’assemblée générale.

L’unanimité

Certaines modifications exigent l’unanimité de tous les copropriétaires. C’est le cas de la modification de la destination de l’immeuble ou de la répartition des quotes-parts de parties communes. L’unanimité est très difficile à obtenir dans les grandes copropriétés.

La procédure de modification

La demande de modification est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic, à l’initiative de celui-ci ou à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires. Le projet de modification doit être joint à la convocation envoyée au moins 21 jours avant l’assemblée.

Une fois la résolution adoptée, la modification doit être publiée au service de la publicité foncière par un notaire pour être opposable aux tiers et aux futurs acquéreurs de lots.

Contester une modification abusive

Si vous estimez qu’une modification du règlement a été adoptée irrégulièrement ou porte atteinte à vos droits, vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire.

Pour toute question sur la modification de votre règlement de copropriété, contactez notre cabinet. Nous vous conseillons sur la stratégie à adopter et vous accompagnons en assemblée générale.