Infiltrations d’eau en copropriété : qui paie les réparations entre le syndic et le copropriétaire

Les infiltrations d’eau constituent l’un des sinistres les plus courants en copropriété et génèrent de nombreux litiges entre copropriétaires, syndic et assureurs. La question centrale est souvent la même : qui doit payer les réparations ? La réponse dépend de l’origine de l’infiltration et de la distinction entre parties communes et parties privatives. En tant qu’avocate en droit de la copropriété à Strasbourg, je vous éclaire sur cette question complexe.

Identifier l’origine de l’infiltration

La première étape consiste à déterminer d’où vient l’eau. Les causes les plus fréquentes sont une fuite sur une canalisation d’eau (commune ou privative), un défaut d’étanchéité de la toiture ou des terrasses, un problème de ravalement de façade permettant le passage de l’eau, un joint défectueux dans une salle de bain d’un appartement situé à l’étage supérieur, ou encore un défaut de conception ou de vétusté des installations communes.

L’identification de l’origine est déterminante car elle conditionne la répartition des responsabilités entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires individuels.

Quand le syndicat des copropriétaires est responsable

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est responsable de l’entretien des parties communes. Si l’infiltration provient d’un défaut affectant les parties communes (toiture, façade, canalisations collectives, terrasse commune), c’est au syndicat de financer les réparations, sur le budget de la copropriété.

Le copropriétaire victime d’une infiltration provenant des parties communes peut exiger du syndic qu’il fasse réaliser les travaux nécessaires. Si le syndic tarde à agir, le copropriétaire peut le mettre en demeure puis saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation du syndicat à effectuer les réparations et à indemniser les dommages subis dans les parties privatives.

Quand un copropriétaire est responsable

Si l’infiltration provient d’un appartement voisin (fuite dans une salle de bain, machine à laver défectueuse, canalisation privative percée), c’est le copropriétaire à l’origine du sinistre qui est responsable. Sa responsabilité est engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage, indépendamment de toute faute.

Le copropriétaire victime doit d’abord prévenir le copropriétaire concerné et le syndic. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) facilite le traitement des sinistres de dégâts des eaux entre assureurs en copropriété et accélère l’indemnisation des victimes pour les sinistres inférieurs à un certain montant.

La procédure à suivre

Le constat amiable

En cas de dégât des eaux, remplissez un constat amiable avec le copropriétaire voisin (si la fuite provient de chez lui) ou avec le syndic (si elle provient des parties communes). Déclarez le sinistre à votre assureur dans les cinq jours ouvrés.

L’expertise

Pour les sinistres importants, une expertise contradictoire est souvent nécessaire pour identifier l’origine exacte de l’infiltration et chiffrer les dommages. Si les parties ne s’accordent pas, une expertise judiciaire peut être demandée au tribunal.

Prévenir les conflits

En copropriété, la prévention des infiltrations passe par un entretien régulier des parties communes (toiture, façade, canalisations collectives) voté en assemblée générale. Les charges de copropriété servent notamment à financer cet entretien préventif.

Si vous êtes confronté à un problème d’infiltration en copropriété, contactez notre cabinet pour déterminer les responsabilités et engager les démarches de réparation adaptées.