Assemblée générale de copropriété : les règles de majorité à connaître pour voter

L’assemblée générale est l’organe décisionnel de la copropriété. C’est lors de cette réunion annuelle (ou extraordinaire) que les copropriétaires votent le budget, décident des travaux, approuvent les comptes et prennent toutes les décisions relatives à la vie de l’immeuble. Comprendre les règles de majorité est essentiel pour participer efficacement et défendre vos intérêts. En tant qu’avocate en droit de la copropriété à Strasbourg, je vous explique les différentes majorités applicables.

Les différentes majorités en copropriété

La majorité simple (article 24)

C’est la majorité la plus courante. Elle correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle s’applique aux décisions courantes : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, travaux d’entretien et de maintien en état des parties communes, choix du syndic.

La majorité absolue (article 25)

Cette majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient présents ou absents à l’assemblée. Elle est requise pour des décisions plus importantes : autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, désignation ou révocation du syndic (en première délibération), installation d’un gardien, suppression du poste de gardien.

Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24. C’est la règle de la « passerelle » qui facilite la prise de décision.

La double majorité (article 26)

Elle requiert la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle s’applique aux actes d’acquisition ou de disposition portant sur les parties communes, à la modification du règlement de copropriété relative à la jouissance des parties communes, et aux travaux d’amélioration (sauf ceux imposés par la loi).

L’unanimité

Certaines décisions exceptionnelles exigent le vote unanime de tous les copropriétaires : modification de la répartition des charges (sauf si la modification découle de travaux votés), aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, suppression d’un poste de gardien avec aliénation du logement de gardien.

Les règles de convocation et de tenue de l’assemblée

La convocation doit être envoyée par le syndic au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée. Elle doit comporter l’ordre du jour détaillé et les documents nécessaires à l’information des copropriétaires. Le non-respect de ces formalités peut entraîner l’annulation des décisions votées.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de copropriété. Il peut se faire représenter par un mandataire de son choix, à condition de lui confier un pouvoir écrit. Depuis la loi ELAN, le vote par correspondance est également possible.

Contester une décision d’assemblée générale

Si vous estimez qu’une décision a été prise en violation des règles de majorité, de la procédure de convocation ou du règlement de copropriété, vous pouvez la contester devant le tribunal judiciaire. L’action doit être engagée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière.

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (absents et non représentés) peuvent contester les décisions. Un copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut pas ensuite la contester. Si vous rencontrez des difficultés avec les charges de copropriété votées en assemblée, une contestation dans les délais peut être envisagée.

Bien préparer votre assemblée générale

Pour défendre efficacement vos intérêts lors de l’assemblée générale, étudiez attentivement l’ordre du jour et les documents annexés. Préparez vos questions et vos arguments avant la réunion. Si vous ne pouvez pas être présent, donnez un pouvoir à une personne de confiance avec des consignes de vote précises.

Si un différend important est inscrit à l’ordre du jour, contactez notre cabinet en amont pour préparer votre stratégie et, si nécessaire, anticiper une éventuelle contestation.