Sous-location : les règles à respecter pour éviter la résiliation du bail

La sous-location d’un logement est une pratique encadrée par la loi. Réalisée sans respecter les règles, elle peut entrainer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. En tant qu’avocate en droit immobilier à Strasbourg, je vous explique les conditions à remplir et les risques encourus.

Le principe : l’interdiction sauf autorisation

En matière de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est interdite sauf accord écrit du propriétaire. Cette interdiction est d’ordre public : même une clause du bail qui autoriserait la sous-location sans accord du propriétaire serait sans effet.

L’accord du propriétaire doit porter sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer de sous-location. Le loyer de sous-location ne peut pas excéder le montant du loyer principal payé par le locataire.

Les exceptions à l’interdiction

La sous-location partielle avec accord

Le locataire peut sous-louer une partie de son logement s’il obtient l’accord écrit du propriétaire. Cette situation est fréquente pour les locataires disposant d’un logement plus grand que leurs besoins et souhaitant partager les frais.

Les locataires de plus de 60 ans

Les locataires de plus de 60 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par décret bénéficient d’un régime favorable. Ils peuvent sous-louer une partie de leur logement à des personnes de plus de 60 ans ou à des adultes handicapés, sous réserve d’en informer le propriétaire.

Les logements sociaux

Les locataires de logements sociaux peuvent sous-louer une partie de leur logement à des personnes en difficulté dans le cadre de dispositifs encadrés par la loi, avec l’accord de l’organisme HLM.

Les risques de la sous-location irrégulière

La résiliation du bail

La sous-location sans accord du propriétaire constitue un manquement grave aux obligations du locataire. Le propriétaire peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire et engager une procédure d’expulsion. Le juge peut toutefois accorder des délais au locataire s’il met fin à la sous-location.

Le remboursement des sous-loyers perçus

Le propriétaire peut demander au locataire le remboursement de l’intégralité des sous-loyers perçus irrégulièrement, et ce même si le locataire a toujours payé son propre loyer à temps. Cette action se prescrit par trois ans.

La sous-location de courte durée (type Airbnb)

La mise en location de courte durée de son logement (par le biais de plateformes comme Airbnb) constitue une forme de sous-location soumise aux mêmes règles. Le locataire doit obtenir l’accord du propriétaire et le loyer perçu ne doit pas dépasser le montant de son propre loyer. Le bail peut être résilié en cas de sous-location touristique non autorisée.

En copropriété, le règlement de copropriété peut également interdire ou limiter la location de courte durée, ce qui constitue un obstacle supplémentaire.

Pour toute question sur la sous-location de votre logement, contactez notre cabinet. Nous vérifions la légalité de votre situation et vous conseillons pour vous mettre en conformité.